Покупаем квартиру самостоятельно: как учесть все нюансы?
Покупка квартиры — это, без сомнения, серьезная сделка, сумма которой предполагает высокий уровень ответственности. В отличие от агентств, покупатели, как правило, не защищены страховкой, поэтому они должны знать, на какие риски идут при самостоятельном оформлении сделки купли-продажи.
В первую очередь нужно изучить «историю» квартиры. А это значит, что чем к большему пакету документов будет доступ, тем лучше. И чтобы не жалеть о потраченном на это времени, мы всегда должны помнить, что внимательность на данном этапе защитит нас от проблем в дальнейшем.
Основу будут составлять документы, подтверждающие право собственности на приобретаемый объект. Во-первых, это свидетельство о государственной регистрации права — документ, подтверждающий, что данный объект недвижимости (квартира, нежилое помещение, комната в квартире) находится в собственности у того или иного лица, о чем сделана запись в единый государственный реестр прав. Из этого документа мы получаем такие сведения, как: кто является собственником данной недвижимости, адрес объекта недвижимости, на основании чего зарегистрировано свидетельство о государственной регистрации права, существуют ли какие-либо ограничения на право пользования данной недвижимостью. Нужно убедиться в том, что объект в собственности у граждан, которых мы можем увидеть, т.е. они в здравии, не находятся в местах лишения свободы, на воинской службе и т.п.
Во-вторых, правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство по закону, договор дарения, решение суда, соглашение о разделе совместно нажитого имущества и т.д. Важно изучить, откуда и кому перешло жилое помещение, чтобы быть уверенным, что продавец имеет полное право проводить эту сделку. Необходимо понимать, что нарушение прав могло произойти и за несколько собственников до нас. В таком случае сколько бы собственников ни сменилось, все произведенные сделки будут последовательно признанны незаконными и недействительными. Поэтому правоустанавливающий документ необходимо изучить и познакомиться с «историей» квартиры, узнать как можно больше и о предыдущих сделках, просто задавая вопросы и общаясь с продавцами.
Особенно осторожным надо быть, если в числе собственников находились несовершеннолетние или квартира покупалась с использованием материнского капитала. В этом случае обязательно должно присутствовать постановление органов опеки и попечительства. Помимо физического наличия этого документа, необходимо с ним ознакомиться и убедиться в том, что условия и сроки, указанные ООиП, выполняются или будут выполнены. Дети обязательно должны стать собственниками новых квадратных метров, иначе они смогут заявить свое притязание на долю в квартире и признать договор недействительным.
Кроме того, есть граждане, которые пожизненно сохраняют за собой право проживания в квартире и в любой момент, даже если они не прописаны и не являются собственниками, могут заявить свои права на проживание в уже давно проданной, чужой квартире. Речь идет о тех гражданах, которые дали свое согласие на приватизацию квартиры другим прописанным в ней лицам, но сами не стали участниками приватизации, так как ранее использовали свое право. Так что нам нужно ознакомиться с расширенной выпиской из домовой книги: кто жил до приватизации, кто приватизировал, кто был прописан-выписан, на каких основаниях и т.д., и убедиться, что здесь нет лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением и после продаж.
Помимо прочего, в квартире могла быть сделана перепланировка. А она бывает согласована и не согласована. Отсутствие кадастрового паспорта и наличие несогласованной перепланировки добавит нам головной боли, но все же не такой существенной, как невыселяемые жильцы.
Если вышеперечисленные документы мы получаем от продавца, то некоторые, в случае, если покупка производится посредством ипотечного кредита, нужно будет подготовить самим. Это выписка ЕГПР, откуда мы получим сведения о зарегистрированных правах на объект, а также обременениях, арестах, правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах и требованиях в отношении данного объекта недвижимости. Существует множество интернет-сервисов, предлагающих сэкономить ваше время на процедуре оформления выписки из ЕГПР, но тогда помимо госпошлины в 200 рублей вам также придется оплатить их услуги. Также нам может понадобиться: независимая оценка стоимости помещения (это обойдется в 2000—3500 рублей), справка о состоянии дома (в среднем это 200 рублей) — этот перечень зависит от банка, предоставляющего кредит на покупку, который определяется в каждом случае индивидуально.
При покупке жилья за наличные деньги процедура заметно упрощается, и нам необходимо будет только оплатить квитанцию по регистрации прав (это порядка 1000 руб-лей).
Ольга
Старицына,
специалист АН «Афина-Риэлти»:
Шесть лет назад я покупала квартиру для себя, еще не работала в сфере недвижимости и, несмотря на должность юриста с существенным судебным стажем, привлекала знакомую, специалиста по недвижимости, поскольку не знала всех нюансов и специфики работы в этой сфере. Рекомендую всегда привлекать специалиста по недвижимости: «сэкономив на рубль, потеряешь тысячу» — золотая истина.
Андрей Окулов,
специалист по жилой и коммерческой недвижимости,
ГК «Новосёл»:
То, что провести такую сделку легко, скажут те, кто провел их одну-две, и ему повезло — всё прошло успешно и без проблем. Основываясь на своем опыте и опыте коллег, скажу: чем больше сделок, тем все более ясно осознаешь, насколько все сложно, и «подводные камни» могут всплывать в разных местах, в разное время и в разных условиях. Российское законодательство не совершенно: потерять собственность просто. Гораздо сложнее защитить себя от такой потери».
После принятия окончательного решения о приобретении объекта недвижимости и согласования всех условий сделки, между продавцом и покупателем может быть заключен предварительный договор. Он, по своей сути, является скелетом основного. В нем следует учесть все, что вы считаете необходимым, и обязательно отразить стороны и предмет договора, цену объекта, сроки и порядок расчетов, ответственность сторон и пр.
Условия предварительного договора могут содержать пункты о внесении предварительного платежа — аванса или задатка. Аванс не следует путать с задатком. Эти термины обозначают различные по своему существу юридические действия, хотя и имеющие общие признаки и влекущие частично совпадающие последствия. Различие заключается в том, что при неисполнении договора сторона, ответственная за нарушение, теряет задаток (если ответствен получатель задатка, он возвращает его в двойном размере). К авансу такое правило не применяется. Кроме того, в отличие от задатка аванс передаётся только в качестве исполнения обязательства, но не как знак заключения договора.
Если продавца представляет агентство недвижимости, то аванс вносится, как правило, агенту, с получением расписки или поручительства о внесении частичного платежа за квартиру. Если аванс вносится непосредственно продавцу, то заключается авансовый договор.
Но, конечно, никто не может быть застрахован от внештатных ситуаций, и неизвестно какие обстоятельства могут заставить передумать, так что в авансовом договоре обязательно должен быть указан порядок (сроки) возврата денежных средств в случае отказа от сделки. В агентствах чаще всего это три дня. Уважающее себя и зарабатывающее на оказании качественных услуг агентство не создаст проблем по его возврату. В отношениях с продавцом, возможно, будет сложнее, тут уже будет присутствовать личностный фактор, так как собственник может быть занят, в командировке или отпуске.
Обращаем особое внимание на обязательное упоминание winnerdom.ru при цитировании материалов сайта.
Для интернет-изданий обязательна гиперссылка.
