Докажем теорему Адриатики: дешевое жилье в Черногории — реальность или миф?
От правильной оценки ситуации на рынке той или иной страны напрямую зависят перспективы инвестиций в ее недвижимость. Но вот беда: отечественные покупатели порой пользуются не всегда объективными стереотипами, сложившимися за последние десятилетия. Часто основой для них становится сильно устаревшая информация. И получается, что рынок уже давно поменялся, а большинство продолжает воспринимать его в стандартах уже не существующих недостатков и преимуществ.
Одним из государств, о которых распространено немало ошибочных стереотипов, является Черногория. Как отмечают специалисты, большинство наших соотечественников продолжают считать, что здесь чрезвычайно дешевая недвижимость и практически отсутствует элитное жилье. Антон Шамарин, управляющий партнер агентства недвижимости и инвестиционного консалтинга «VALUE.ONE.», рассказал о распространенных заблуждениях иностранцев, обозначил ключевые тенденции рынка, а также отметил, почему с Черногорией не может сравниться Болгария.
Ломаем стереотипы
Главный миф о курортных направлениях из числа бывших соцстран Восточной Европы, в число которых входит и Черногория, состоит в том, что, продав квартиру в любом из крупных городов России или СНГ, можно за те же деньги приобрести «там» даже роскошную виллу у самой кромки воды. Такое заблуждение основывается, прежде всего, на поверхностном знании зарубежных рынков, бытующем среди большинства наших соотечественников.
Во-первых, на Черногорию час-то переносят те стандарты, которые действительно характерны для ряда соседних рынков недвижимости с более низким уровнем цен.
Во-вторых, многие СМИ цитируют данные статистического ведомства Черногории (Monstat), которое, если смотреть в целом на страну, дает довольно субъективную картинку. Искажение происходит за счет столицы Черногории — Подгорицы (см. график 1). Этот город не представляет курортное направление, так как находится в 60 км от побережья. Поэтому цены за квадратный метр здесь существенно ниже, чем в прибрежных районах. С учетом этого фактора среднестатистическая стоимость квадратного метра в целом по стране получается заниженной по сравнению с туристическими регионами, где наши соотечественники скупают недвижимость.
В-третьих, ряд риелторов и масс-медиа на протяжении нескольких лет тиражировали миф о дешевизне местных квартир и домов. Так как основным мотивом приобретения жилья с начала 2000-х и до финансового кризиса 2008 года являлась возможность получения быстрой прибыли от роста цен, толкаемых вверх невероятным спросом со стороны иностранных покупателей (россияне и выходцы из стран СНГ составляют порядка 90% от общего числа покупателей недвижимости в Черногории). После того как грянул кризис и рынок замер, ряду игроков рынка ничего другого не оставалось, как поддерживать в массовом сознании покупателей миф о дешевизне жилья в этой стране.
Все познается в сравнении
По сравнению с докризисным периодом квадратный метр подешевел примерно на 15%, а в отдельных случаях снижение цен достигло
25-30%. Но, насколько дешевой или дорогой является недвижимость в Черногории, можно судить только в сравнении. После выхода страны из кризиса количество сделок на рынке растет, а стоимость квадратного мет-ра стабилизируется не только с поступлением новых предложений, но и с увеличением спроса.
Согласно принятой программе экономического развития Черногории, застройщики держат курс на элитный туризм (возведение жилых и туристических объектов в лучших природных зонах страны). Поэтому новое жилье отличается от вторичного высоким качеством и высокой ценой. Это говорит о том, что предложения дешевой недвижимости в Черногории хоть и существуют, но обладают минимальным набором удобств и характеристик, соответствующих ожиданиям покупателей. Если обещают «дом у моря в Черногории всего за 40 тыс. евро», то не удивляйтесь, если в итоге это будет не дом, а избушка. «Недалеко» от моря зачастую оказывается не по дороге, а разве что по воздушной линии. По документам вместо строения вы увидите прос-то «лес», «виноградник» или «пашню». В таком случае вы рискуете доплатить огромные средства, сопоставимые со стоимостью такого объекта, только за то, чтобы его легализовать. Сюда не включаются расходы на переоборудование такого объекта, а также на подведение необходимых коммуникаций, которых может в итоге не оказаться не то что в доме, а даже на участке.
Что касается расположения, вида, близости к морю и качества постройки объектов, то они будут стоить ощутимо дороже вышеназванных вариантов. Все это зачастую вызывает разочарование у покупателей, привлеченных «недобросовестной рекламой» подобных объектов. Им обещают Черногорию по цене Болгарии, хотя если рассуждать логично – как можно сравнивать Адриатическое море с Черным? Именно по этому критерию можно предположить, что черногорская недвижимость должна стоить гораздо ближе по стоимости к хорватской, испанской или итальянской, нежели к болгарской например.
«Квадратное» предисловие
Какова же реальная стоимость недвижимости на побережье Черногории? Особенно показательной можно считать стоимость объектов в местных новостройках – опять же, в зависимости от той части побережья, где расположена недвижимость, и удаленности от моря. Предложение в этом сегменте более или менее стандартизировано, а также на него имеется достаточно активный спрос, что позволяет сравнивать цены между жилыми комплексами, а также делать выводы на основании стоимости реальных сделок, а не цен предложения.
Будванская ривьера
Наиболее востребованной среди россиян, а потому наиболее дорогой является Будванская ривьера. Она включает в себя известные курорты: Будва, Бечичи, Рафаиловичи, Милочер, Режевичи, Петровац и Святой Стефан, а также 16 красивейших пляжей.
Если ориентироваться на приобретение хорошего жилья, удовлетворяющего запросам современного покупателя, то «квадрат» на побережье Будванской ривьеры сегодня предлагают в среднем за 1,8-2,5 тыс. евро. В отдельных случаях — за 7-8 тыс. евро.
Примером качественной недвижимости в низком ценовом сегменте могут выступать квартиры в новостройках Будвы. Они расположены на некотором удалении от пляжа либо на возвышенности в таких курортных городках, как Бечичи например.
Квартиры ближе к первой линии моря, расположенные в престижных районах Будвы, будут стоить в среднем 2,5-3,5 тыс. евро за кв. м. В этом ценовом диапазоне можно подобрать привлекательные предложения недалеко от моря и со всей необходимой инфраструктурой.
Сегмент «премиум» представлен роскошными квартирами и пентхаусами, которые сегодня являются либо единичными предложениями в различных частях Будванской ривьеры, либо расположены в новых элитных клубных комплексах.
Самым ярким примером нового предложения в сегменте high-end на Будванской ривьере может служить комплекс «Dukley Gardens». Он находится на полуострове Завала между Будвой и Бечичи и состоит из 36 жилых вилл, в которых расположены 202 апартамента премиум-класса. На верхнем уровне каждой виллы — роскошные пентхаусы с огромными террасами, стоимость квадратного метра которых доходит до 8 тыс. евро, что не является пределом. Поскольку застройщик проекта анонсирует дальнейшее повышение цен по мере продвижения строительства и оснащения комплекса. Завершить строительство планируется к июню 2014 года (подробнее о комплексе читайте в №41 журнала «Недвижимость» от 21 октября).
Боко-Которская бухта
Второй по популярности среди россиян является Боко-Которская бухта. Она имеет статус мирового культурного и исторического наследия, присвоенный ЮНЕСКО, и по праву считается одной из красивейших природных бухт в мире. Этот регион находится на территории сразу трех муниципалитетов -— Котор, Тиват и Херцег-Нови. Средняя цена в регионе намного ниже, чем в Будванской ривьере. Тем не менее, для этих окрестностей характерен существенный разброс цен.
Средняя стоимость жилья в таких городах, как Тиват и Херцег-Нови, достигает около 2 тыс. евро за «квадрат». Стоимость недвижимости в проектах «Porto Montenegro» и «Lustica Bay» равна уже 5-8 тыс. евро за кв. м.
В Боко-Которской бухте большой популярностью пользуются не только апартаменты, но и дома, а также виллы. В среднем приличный дом на побережье бухты площадью
150-200 кв. м обойдется в 400 тыс. евро. Но рассчитывать на то, что объект будет находиться у самой кромки воды, не стоит. Скорее всего, он будет расположен недалеко от моря.
Ценообразование в сегменте отдельно стоящих вилл, рассчитанных на проживание одной семьи, и имеющих приусадебный участок, начинается от 6-7 тыс. евро за объект и заканчивается 5 млн евро и выше. Но конечная цена будет зависеть от площади, качества отделки, расположения, вида, величины территории и др.
Таким образом, Черногорию однозначно нельзя отнести к рынкам дешевой недвижимости или, по крайней мере, дешевой прибрежной недвижимости в районах побережья, наиболее востребованных россиянами и гражданами стран СНГ. Как и во всем мире, цены на качественную недвижимость в Черногории высоки и превосходят среднерыночные, потому что за качество, как известно, нужно платить.
Обращаем особое внимание на обязательное упоминание winnerdom.ru при цитировании материалов сайта.
Для интернет-изданий обязательна гиперссылка.
