Незаконная аренда жилья: три года тюрьмы в наказание

МВД России ужесточает контроль за арендой жилья. За незаконную сдачу жилых квадратных метров в аренду начнут сажать на три года. Главной «целью» российских полицейских станут владельцы квартир, которые сдают их «по серым» схемам, не выплачивая налоги. 
Например, только в Москве оборот средств, вращающихся на рынке аренды жилой недвижимости, составляет примерно 4 млрд долларов в год. И только пятая часть владельцев квартир официально оформляет сделки по аренде жилья. А между тем, аренда жилья пользуется колоссальным спросом и в Екатеринбурге. По примерным подсчетам риелторов, ежегодно в уральской столице сдается порядка 40-50 тысяч 
квартир и комнат.

Аренда всем

Действительно, арендой жилой недвижимости пользуется огромное количество людей. Это и молодые семьи, которые не обзавелись еще собственным жильем, но при этом не хотят жить с родителями. Это и студенты, которым не досталось место в общежитии и пришлось искать «съем». А сколько в Екатеринбурге приезжих? Люди едут не только из пригорода, области, но и с других регионов страны. И всем нужно жилье. Как отмечают эксперты рынка недвижимости, суммарный размер годовой выручки в этом бизнесе может составлять от 5 до 10 миллиардов руб-лей в год.

Однако при этом налоги платят не более 15-20% населения. «Ситуация довольна проста, — объясняет генеральный директор АН «Диал» Александр Дмитриев. — Дело в том, что большая часть сдающих квартиры не бизнесмены и воспринимают сдачу жилья, оставшегося, например, от бабушки, в качестве разовой сделки, из-за которой не стоит регистрироваться предпринимателем и уж тем более создавать себе проблемы, заполняя декларации».

В Москве борьбу с легализацией незаконной аренды рынка жилья уже начали. Глава столичного полицейского главка Анатолий Якунин рассказал, что принято решение до конца нового года проводить операцию «Участковый — в каждую квартиру». Подсчитано, что такие квартиры выявят за три месяца.

Каков расчет?
Напомним, арендодатели должны выплачивать 13% от своего дохода. Если же арендодателем выступает не гражданин России, ставка налога возрастает до 30%. Индивидуальные предприниматели имеют выбор — выплачивать 6% от дохода или приобрести патент на аренду жилья, что позволяет полностью освободиться от уплаты налогов. Его стоимость — 48,2 тысячи рублей. Сдавая квартиру в аренду, владелец жилья должен передать в налоговую договор об аренде в трех экземплярах. Налоговая декларация подается один раз в год.

В полиции напоминают о действующем законе. Если будет выявлена незаконная сдача квартиры, арендодатель обязан погасить задолженность по налогам вместе с пени и штраф в размере 20% от суммы взыскиваемого налога. При повторном правонарушении штраф увеличивается вдвое.

Если задолженность арендодателя по налогам достигла 300 тысяч рублей, то ему грозит штраф в размере от 100 до 300 тысяч руб-лей. Кроме того, нарушителю может грозить тюремное заключение сроком до 1 года. А если арендодатель получает со сдачи квартиры в аренду более 1,5 миллиона рублей в год и не платит налог, то он может сесть и на три года, а сумма штрафа возрастает до 500 тысяч рублей.

До сей поры подобные штрафы и санкции применялись к арендодателям чрезвычайно редко.

Риелторы, естественно, не контролируют, какое количество сделок проходит по «серым» схемам, поскольку вопрос находится не в их компетенции. При этом арендодатели составляют письменные договора с арендатором, понимая собственную выгоду от него. Поскольку в случае нарушения сроков оплаты или причинения квартире и  имуществу в ней какого-либо вреда в судебном порядке могут компенсировать ущерб.

Способно ли данное новшество реально ужесточить контроль за арендой жилья? Выслушаем мнения на этот счет профессионального сообщества.

Александр Дмитриев
генеральный директор АН «Диал»:
— Я не очень верю в действенность подобных государственных мер. Так, например, вышел закон о запрете курения в определенных местах, но там курят, есть закон о запрете распития пива на улице, но люди пьют, и никто по большому счету их не останавливает. Так и в этом вопросе — скорее всего, будут много говорить, а затем все останется, как прежде. Ведь и по сегодняшнему законодательству «серая» сдача жилья в аренду квалифицируется как незаконная предпринимательская деятельность.
При желании налоговые органы могли бы выявлять нарушителей и штрафовать их в соответствии с действующим законодательством,  пополняя тем самым бюджет (а не тюрьмы) и дисциплинируя в этом вопросе население, но не слышал, чтобы кто-либо этим действенно занимался в последние 20 лет.
Культура уплаты налогов при сдаче имущества в аренду находится на очень низком уровне. Зачем платить налог, если можно этого не делать,  договорившись с арендатором либо о занижении цены в договоре, либо о том, что этот договор никуда предъявляться не будет. Такая культура формировалась с начала 90-х и уходит корнями в советские годы. Вместе с тем, платить налоги при сдаче недвижимости в аренду, на мой взгляд, выгодно. Можно оформиться индивидуальным предпринимателем и отчислять всего лишь 6% с валовой выручки, но при этом иметь официальный договор с арендатором, что позволит существенно расширить круг потенциальных арендаторов. На сегодняшний день даже мне, профессионалу рынка недвижимости с большим стажем, невозможно подсчитать, сколько квартир сдается в Екатеринбурге в месяц или за год, так как эти сделки не подлежат регистрации, в отличие от договоров купли-продажи недвижимости.
 
Александра Федотова
начальник отдела аренды «БК_Москва»:
— Самое главное — понимать, что значит «незаконная сдача». Согласно законодательству заключенные между арендатором и арендодателем договоры коммерческого найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации. Они обычно заключаются сторонами в прос-той письменной форме. Однако не являются исключением  случаи, когда собственники квартир сдают их на основании устной договоренности. О том, что квартира сдается, правоохранительные органы узнают благодаря бдительности соседей или в случае совершения в сдаваемой квартире какого-либо правонарушения. Тогда и появляются вопросы о законности проживания в квартире посторонних лиц с одной стороны, и о декларировании доходов собственника от сдачи жилого помещения — с другой.
Если собственник заключил письменный договор с арендатором квартиры,  контролирует своевременную оплату коммунальных услуг  в соответствии с показаниями приборов учета, декларирует доход от сдачи в наем жилого помещения и платит с дохода соответствующий налог, то у него не возникнет в случае поступления от правоохранительных органов вопросов никаких проблем.
На основании того, что МВД России ужесточает контроль за арендой жилья и в случае незаконной сдачи может наступить достаточно серьезное наказание, собственники квартир задумаются о пересмотре своего отношения к этому вопросу.
Говоря о количестве сделок, можно сказать лишь одно: исходя из статистики нашей компании, с каждым годом их становится все больше. Однако точное количество подсчитать не представляется возможным. Практика показывает, что в большинстве случаев собственники не задумываются о легализации доходов от сдачи квартиры в наем и, как следствие, не платят налоги.

Ольга Старицына
специалист по недвижимости АН «Афина-Риэлти»:
— Слухи об ужесточении государственного контроля за рынком аренды жилой недвижимости витают в обществе уже лет десять. В настоящий момент собственника жилого помещения можно привлечь за уклонение от уплаты налога на прибыль (подоходного налога), наказание за данное правонарушение предусмотрено в виде штрафа. Арендодателю придется расстаться со своими деньгами и выплатить весь долг государству, включая пени за просроченные платежи. Сумма налога, подлежащего уплате государству, за сдачу квартиры в аренду составляет 13% от общей прибыли, собственник предоставляет декларацию о доходах за прошедший год. Законопослушных собственников, уплачивающих налоги государству, очень и очень мало, большинство граждан предпочитают скрывать доход и «маскировать» арендаторов под родственников (для соседей, участкового, ЖКХ и т.д.). В основном налоги платят владельцы нескольких квартир, по сути осуществляющие предпринимательскую деятельность, для которых арендный бизнес — основной источник дохода.
Как юрист и специалист по недвижимости,  в настоящий момент не вижу реальной государственной схемы для выявления, учета и привлечения к ответственности арендодателей, уклоняющихся от уплаты налогов. Считаю, что сейчас у государства отсутствуют необходимые ресурсы (человеческие, материальные) для организации подобной системы выявления и контроля. Конечно, учитывая недополученную миллиардную прибыль, государство будет стремиться к ужесточению ответственности и организации контроля в данном направлении, но это вопрос далекого будущего.

Обращаем особое внимание на обязательное упоминание winnerdom.ru при цитировании материалов сайта.
Для интернет-изданий обязательна гиперссылка.