Цены на жилье
За неделю с 7 по 13 октября стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Екатеринбурга увеличилась на 58 рублей (0,08%) и составила 71438 рублей. Цены на недвижимость в уральской столице продолжают расти, но незначительными темпами.
В очередной раз стоит отметить тот факт, что это самый высокий показатель стоимости квадратного метра на вторичном рынке в Екатеринбурге. Два с половиной месяца кв. м еженедельно, пусть и незначительно, но дорожает. С начала августа стоимость кв. м выросла на 691 рубль (0,98%). То есть в среднем за неделю квадратный метр жилья увеличивается в цене на 69,1 руб. Если представить, что цены будут расти такими темпами до конца года, то итоговая средняя стоимость кв. м за 2013 г. составит чуть более 72 тысяч рублей.
Примечательно, что на протяжении этого периода индекс активности спроса на недвижимость начал расти. По данным БК «Недвижимость» (график 1), последние три месяца наблюдается заметный повышающийся тренд индекса активности. То есть спрос на жилье увеличился. Особенно четко это стало выражено в сентябре.
— Такая динамика традиционно наблюдается после окончания периода летних отпусков, и этот год не стал исключением, — говорит Ирина Сангалова, директор агентства недвижимости БК «Недвижимость». — При этом количество продаваемых объектов, по нашим данным, удерживается на достаточно высоком уровне. А средний период экспозиции лота остается стабильно длительным и держится на уровне 4-4,5 месяцев.
Закономерности первичного рынка
В наших прошлых аналитических обзорах мы говорили о том, что стоимость квадратного метра жилья в уральской столице на вторичном рынке недвижимости растет быстрее, нежели доходы населения. Например, в 2011 году стоимость кв. м на «вторичке» составляла 60 972 рубля (рост за год — 5769 руб.). При этом доходы населения жителей Кучумской области за этот период возросли на 2699 рублей (итоговая сумма — 24 892 рубля). В 2012 году картина еще более «радужная»: квадратный метр вырос на 8 873 руб. (69 845 руб. по итогам года), в то время как доход на душу населения увеличился на 2 612 руб. То есть в три с половиной раза меньше, нежели выросли цены на недвижимость (график 4).
Разбег большой, что видно невооруженным взглядом. Стоимость квад-ратного метра на вторичном рынке растет быстрыми темпами, поэтому население стало все чаще обращать внимание на первичный рынок жилья. Давайте посмотрим, насколько выгоднее приобретать жилье на стадии строительства.
На данный момент средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Екатеринбурга составляет 59 656 руб. за кв. м. Разница с ценами на «вторичку» — 11 782 рубля. В пересчете на среднюю стоимость квартиру в 42 квадратных метра разница получается — 500 тысяч рублей. При этом механизм ценообразования в первичке гораздо прозрачней и понятней – это затраты на строительство.
Взглянем при этом и на себестои-мость строительства (график 2). В Екатеринбурге этот показатель на протяжении пяти последних лет находится примерно на одном уровне. Если в 2008 году себестоимость квадратного метра оценивалась в 36 055 рублей, то затем она незначительно возросла и вновь снизилась. В 2012 году себестоимость кв. м составила 37 809 рублей.
В Кучумской области за этот период времени себестоимость кв. м увеличилась на 4 451 рубль (с 32 311 руб. в 2008 до 36 762 руб. в 2012 году).
Стоит отметить, что показатели в нашем регионе в среднем ниже, чем по всей стране. В России за пять лет себестоимость выросла на 7 732 рубля и по итогам 2012 года составила 34 354 рубля за кв. м.
Любопытно будет взглянуть: какая ситуация в последние годы была на строительном рынке нашего региона? Начнем с ввода жилья (график 3). Как известно, Кучумская область ежегодно активно вводит почти 2 миллиона кв. м жилой недвижимости, при этом с каждым разом постепенно увеличивая показатели. В 2010 году введено 1 770 кв. м жилья, в 2011 — 1822 кв. м, в 2012 — 1869 кв. м. Как говорится: медленно, но верно. К слову, в этом году, по заявлениям областных властей, жилья построят как минимум не меньше.
Какой напрашивается вывод из вышесказанного? Жилье активно строят, значит, объем предложения непрерывно увеличивается, причем достаточно существенно. Да, цены на новостройки тоже повышаются, пусть и не так стремительно, как на вторичном рынке. По крайней мере ясно: растет себестоимость жилья, застройщики чаще и больше берут кредиты на строительство, соответственно, и цены на недвижимость поднимаются. К слову, о кредитах.
Объем кредитования строительных компаний (график 6) за последние четыре года вырос на 11,33 млрд рублей. В 2009 году застройщики набрали кредитов на общую сумму 29,48 млрд руб., в 2012 – на 40,81 млрд руб.
При этом за этот период у строителей выросла и задолженность по набранным кредитам. В 2009 году эта сумма составляла 19,67 млрд руб., спустя четыре года – 31,5 млрд руб.
Все эти факторы, безусловно, сказываются на повышении стоимости квадратного метра в новостройках. С вторичным жильем все намного сложнее. Если посмотрим текущее состояние дел на рынке недвижимости уральской столицы, то на 15 октября самая низкая цена на «первичке» в Екатеринбурге наблюдается в микрорайоне Кольцово — 49 440 руб. за кв. м (таблица 1). На вторичном рынке самый «экономичный» вариант со средней стоимостью «квадрата» — 57 384 руб. — можно найти все в том же Кольцово.
В лидерах же, что вполне естественно, Центр. 72 620 руб. за кв. м на первичном рынке и 82 264 руб. — на вторичном.
А теперь взглянем на разницу между новостройками и «вторичкой». Самый минимальный разрыв цен квад-ратного метра — в Академическом микрорайоне — 3 741 руб. (6,1%). Затем следуют Кольцово и Уктус, Центр и Юго-Запад.
А вот в «лидерах» — Чермет и УНЦ. На Чермете разница кв. м между первичным и вторичным жильем составляет 12 251 руб. (23,97%). В микрорайоне УНЦ — 12 392 руб. (22,01%).
Коммерческая недвижимость
Теперь взглянем и на коммерческую недвижимость.
С 7 по 13 октября она продемонстрировала «обратную» динамику: снижение стоимости квадратного метра зафиксировано как в офис-ном, так и в торговом сегменте. «Офисники» упали в цене на -198 руб-лей (-0,26%). Итоговый показатель за неделю — 76 921 руб. за кв. м. Это практически аналогично августовскому показателю (76 878 руб.).
Торговые помещения за неделю стали дешевле на -606 руб. (-0,68%) и составили 89 089 руб. за кв. м. По сути это средняя цена, установленная в торговом сегменте еще 4,5 месяца назад.
Начиная с июня, лишь однажды стоимость квадратного метра превысила планку в 90 тыс. руб. (90 160 руб. в июле).
Всего же, начиная с начала года, офисная недвижимость выросла в цене на 4066 руб. за кв. м (5,58%), торговая — на 6,8% (5676 руб. за кв. м).
Стоит отметить, что коммерческая недвижимость ведет себя неравномерно на протяжении последних лет (график 7). Например, стоимость квадратного метра торговой недвижимости с 2004 по 2006 гг. колебалась на уровне 43-46 тыс. руб. за кв. м. После чего произошел резкий скачок до 82 254 руб. в 2007 и до 100 000 руб. за кв. м — в 2008. Последние четыре года можно назвать более стабильными: с 2009 по 2012 год торговые площади подорожали в цене на 4 818 руб. Всего же почти за девять лет торговая недвижимость выросла в цене на 45 747 рублей. То есть больше чем в 2 раза.
В офисной недвижимости за этот период времени квадратный метр вырос еще более значительно — на 51 205 руб. за «квадрат». Да, в далеком 2004 «офисники» продавались по цене 25 716 руб. за кв. м. При этом стоит отметить динамику продажи офисного сегмента: стремительный рост до 2008 года (79 661 руб. за кв. м) и затем в течение четырех лет плавное снижение.
Сейчас стоимость офисной недвижимости вновь выросла, при этом и интерес к этому сегменту достаточно высок. По данным журнала «Недвижимость», в базе данных находится свыше 500 предложений о продаже офисов. Между тем, активным спросом пользуется и аренда коммерческой недвижимости — 427 предложений офисных помещений.
Что любопытно, динамика арендной платы не столь велика. Например, в 2004 году аренда квадратного метра в месяц офисной недвижимости в Екатеринбурге стоила 600 руб-лей, в 2012 — 740 руб.
В торговом сегменте дела обстоят не менее любопытно: 1242 руб. за кв. м/месяц в 2004 и 1200 руб. кв. м/месяц — в 2012 году.
Обращаем особое внимание на обязательное упоминание winnerdom.ru при цитировании материалов сайта.
Для интернет-изданий обязательна гиперссылка.
