Чем опасны многоквартирники на «неприспособленных» землях?
Проблемы приобретения жилья в многоквартирных домах на землях индивидуального жилищного строительства (ИЖС) приобретают все большие масштабы. Ольга Палийчук, начальник отдела Управления Росреестра по Кучумской области, рассказала о том, какие сложности могут возникнуть в таких домах в процессе эксплуатации, как портал Росреестра может помочь проверить свои подозрения, и о многом другом.
ДЛЯ ВСЕХ МЕСТ НЕ ХВАТИТ
Строительство многоквартирного дома в зоне индивидуальной жилой застройки ведет к нарушению прав граждан. Речь идет как о тех, кто уже проживает в существующих индивидуальных жилых домах, так и о тех, кто приобретает помещение в строящихся многоквартирных объектах. А проблем здесь возникает великое множество…
Во-первых, жители застраиваемых территорий не будут обеспечены в полном объеме учреждениями и предприятиями обслуживания, включая дошкольные и общеобразовательные учреждения, амбулаторно-поликлинические учреждения, аптеки, предприятия торговли и бытового обслуживания.
Во-вторых, размеры участков, предназначенных для строительства индивидуального жилого дома (максимальная площадь участка — 1300 кв. м), не позволяют разместить многоквартирный жилой дом с требуемым благоустройством, включая автостоянки, детские площадки, площадки для отдыха взрослых и хозяйственные площадки.
В-третьих, при незаконном строительстве многоквартирных домов вместо индивидуальных не обеспечиваются потребности объектов в сетях инженерно-технического обеспечения, что влечет дополнительную нагрузку на существующие сети. Вследствие чего возрастает угроза для безопасности эксплуатации таких домов.
КУДА НЕ ПРИВОДЯТ МЕЧТЫ...
Покупателей квартир чаще всего привлекает стоимость такого жилья. Сэкономив средства на оформлении необходимых документов, недобросовестный застройщик имеет возможность предложить более низкую цену. Таким образом, изначально покупателя должна смутить неоправданно низкая цена квадратного метра.
Для этого необходимо внимательно изучить всю разрешительную документацию проектов, и только потом заключать договор. Особое внимание следует обратить на правоустанавливающие документы на земельный участок, а именно — разрешенное использование.
ПРОВЕРЯЕМ. ОБЪЕКТИВНО
Используя электронный сервис портала Росреестра «Мониторинг рынка недвижимости», убедитесь, что стоимость квадратного метра действительно демпинговая. Для этого в сервисе запросите информацию по сделкам с аналогичным жильем в многоквартирных домах на ближайших городских улицах. Например, если вы рассматриваете однокомнатную квартиру в доме, построенном в частном секторе на ВИЗе, сформируйте запросы по таким же квартирам в Верх-Исетском районе — на улицах, застроенных типовыми многоквартирными домами. Цена заметно меньше? Переходим к сбору следующих данных.
Возьмите у застройщика кадастровый паспорт и документ на земельный участок. В землеотводном документе зафиксировано разрешенное использование участка. Зафиксируйте кадастровый номер земельного участка. Проверьте на сайте Росреестра, под какие цели предназначена эта земля. Такую информацию можно получить на публичной кадастровой карте портала Росреестра с помощью кадастрового номера земельного участка или на сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», заполнив пустые поля формы. Если земля предназначена под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – сразу отказывайтесь от покупки квадратных метров в этом доме.
А покупаете вы действительно только квадратные метры: в многоквартирном доме на землях под ИЖС застройщик продает не самостоятельные квартиры, которыми правообладатель впоследствии сможет распоряжаться по своему усмотрению, – тут продаются доли, распоряжение которыми возможно только с разрешения всех остальных участников общей долевой собственности жилого дома (ст. 250 ГК РФ).
Успокаиваете себя тем, что не собираетесь продавать жилье в ближайшие 20 лет, пока не выплатите ипотеку? По решению суда можно остаться вообще без крыши над головой и с банковским долгом: строительство многоквартирников на землях ИЖС незаконно. Поэтому суды принимают однозначные решения о сносе незаконных построек. В Екатеринбурге уже есть несколько таких уничтоженных домов.
О ПРАВОВОЙ ПОЗИЦИИ РОСРЕЕСТРА ПО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
В Управление Росреестра по Кучумской области заявитель приходит на заключительном этапе процесса возникновения объекта недвижимого имущества и приобретения прав на данный объект. Кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства (а именно индивидуальный жилой дом фигурирует в документах застройщика) является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, на стадии приема и экспертизы документов, представленных для государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, не имеет возможности обнаружить нарушения земельного и градостроительного законодательства, так как представляемые документы по форме и содержанию соответствуют действующему законодательству.
Обращаем особое внимание на обязательное упоминание winnerdom.ru при цитировании материалов сайта.
Для интернет-изданий обязательна гиперссылка.
